第九百七十二章 「三千」小鎮，「小鎮」三千

由於是中央空調集中送涼供暖，實際電費支出又沒那麼多了，居民住宅就是按使用面積，每平方米每年收取一塊錢。

100平方米的公寓，每年就是1200塊錢的中央空調使用費。

夏天空調不用關，冬天二十四小時家中溫度保持在20度以上，可始終開窗通風。

小鎮自設私立性質的幼兒園，小學，初中，高中，一個三千居民家庭的小鎮，幼兒園，小學，初高中都有。

除供小鎮居民家庭的孩子入學外，同樣接收附近城市與國際學生借讀。

「小鎮」在性質上屬於社區，在政治區劃上屬於「村」，所以，是有普選的。

全鎮公共事務由居民自治委員會管理，新進居民是否批准入駐，由小鎮全體居民表決。

不用開會，與短訊一樣，有新申請入戶的居民，就有個短訊提醒。

只要居民自己不對這一審查權力棄權，有申請入駐的新居民了，就會收到短訊提醒。

有時間願意投票，就在家中的可視化智能管家屏幕上，看看申請入戶人公佈的學歷，履歷，家庭成員，資產等各項情況，長的帥不帥，漂亮不漂亮，之後根據感覺，選個「同意」或「否決」，就可以了。

小鎮居民自治委員會通過了，申請者才有在小鎮長期租房的資格，允許賄選，大款每家發兩百買票沒問題，但只要小鎮居民投票不過，再有錢別的地兒玩去，本小鎮不租。

獨棟別墅與高級公寓租賃價格，秉承著SP一向反動的傳統，與狗糧一樣，定價權同樣交由最終用戶決定。

反正獨棟別墅與高級公寓一共就3000套，多一間都沒有，永遠都不會再加一套房。

供應量就這麼多，需求少的時候，3000套房僅有2000人願意租，那無論房屋所在地段，建築成本與面積大小，一年租金1塊錢，就可以了，租的到。

3000套房5000戶要租，那就價高者得嘍。除了第一批是競標外，其後小鎮居民自治委員會一組建，有遷出空閑的房屋，有外來者要入駐，還要多道集體決議的投票。

租賃合約可以以租金一塊錢一簽七十年，但要一次繳納合同總金額的三成，即二十一年共21塊錢的房租。

但並非是簽訂七十年，就能七十塊住70年了，不是的，每兩年會根據小鎮別墅與公寓的平均租金，做一個租金複位。

兩年後，原本一年1塊錢租金的獨棟別墅，平均租金上漲一萬倍，來到了10001塊。

那麼，早期簽訂了七十年長期租賃合同的租戶，就要選擇是補一半，還是根據合同條款，自動解除租賃合同。

租約中，即便簽署了長期租賃合同，租戶也很少會繳納合同期的全款，合同期內房東也照樣趕租戶走人，對雙方違約責任的規定與追責，都很籠統。

巴士酒店的「小鎮」長期租賃合約，缺點就是合同租賃期限非實質租賃期限，有詐騙嫌疑。

優點，就是在合同期內，由於先一次繳納了合同總期限的三成租賃費，所以，租金即便漲價，只要尚處於合同期內，只需補一半。

別墅與公寓一塊錢的年租平均價格從1塊錢漲到了10001，老居民只需補差額部分的一半，也就是5000就可以了，新來者才是市價。

這是一種長期合約風險對沖，但沒有給出炒作的空間與槓桿，即便是有長期租賃合約的老居民，唯一的套利空間，就是兩年的房租差額。

即，原本1塊錢1年的房租，兩年後房租複位調整的時候，漲到了10001，老居民通過選擇續約兩年，補交兩年共1萬的差價，然後，進行租約變更，租給新租戶，能獲得兩年房租差額部分的1萬利潤。

但是，想戶主「套牌」，以房東的身份，以長期租賃合約的一半價格，替新租戶繳納房租，那個空間是很小的。

因為，小鎮中的教育，醫療，交通，食品等各項針對小鎮常駐居民的福利，房本上的名字不對，是享受不了的。

本鎮居民的孩子入托一月兩百，外面孩子一月兩千，本鎮孩子入小學升中學有特權，學費低廉，外部掏十幾倍都不見得能進來。

故此，「戶籍套牌」不是不能套，一個沒孩子，也自認不會得病，短租一兩年的青年租客，或許會選擇「戶籍套牌」，節省一部分房租，這是允許的，隨意。

可巴士酒店整體開發的小鎮，特色本來就是長租，2年以下的租約都沒有，對大多長期租賃者來講，「戶籍套牌」肯定是得不償失。

反正，套利空間是有，巴士酒店公司只是在架構上採取了對沖的方式，在框架上限制了炒作與槓桿的空間，但與巴士連鎖酒店式公寓的房產交易一樣，對居民私下的折騰，不干涉。

由於是荒野白紙上建鎮，又是封閉的自有經濟圈，房屋與租金成本可以通過房產本身的升值與長期經營活動獲利。

所以，儘管小鎮的獨棟別墅與高級公寓，建築材料考究，裝修奢華，但在地皮與建築上的成本並不貴，主要是攤的花園綠地與公共設施的成本，反映到租金上就沒太大的盈利壓力。

例如蘇州城外澄湖東畔，與萬千湖毗鄰的「在水.三千」小鎮，由於地方政策支持與荒地的原因，地價僅有蘇州城內熟地價格的百分之一，每畝不足十萬，與上海五千多萬一畝地比起來，地價更是僅千分之二。

地價是小鎮開發總範圍的總地價，包括公路，綠地與公共設施用地。在民居部分，獨棟別墅與高級公寓的建築成本分別為每平方米2200與2650人民幣，帶精裝修的總成本。

巴士酒店公司整體開發的小鎮，獨棟別墅與高級公寓無一例外，使用面積普遍都大，獨棟別墅不算閣樓，不算車庫與工具房，不算門前綠地花園，使用面積最少就是280平方米。

高級公寓房全是躍式，使用面積最少在80平方米以上，加上躍層總面積都在150平米以上，但僅算80平米的面積。

按房產租賃年百分之五計算，280平米的別墅，成本是61萬6千塊，年租3萬800塊，月租可以超過2566元，就可以保證租賃回報。

80平米，加躍層使用面積過150平米的高級公寓，平均造價為21萬2000塊，年租1萬600塊，月租達到880塊以上，回報就過線了。

而在城市中，北上廣深，一套500萬的百平米房，哪個房屋租賃收益，能達到年5%的？那得月租兩萬以上才行。

除了離秀水街那號使館區近的房，有外國冤大頭會掏這個租金外，國內大多商品房達不到百分之五的年租賃回報線。

反而，不少城中村的違章房，自建房，加高房，就蓋七層，房型只有單間。

客廳與卧室一體，廚房與衛生間一體，實際就是個20平米的小套間，只不過配套齊全，俗稱「單間配套」。

這類單間毛坯房成本低的嚇死人，一棟七層樓，裏面20平米一間房的成本，才一萬多塊，來個簡單裝修，刷牆瓷磚地板帶熱水器，廚房等傢伙什全下來，一間20平米的單間，成本不過三萬塊錢。

按年回報百分之五算，只要月租超過125塊，就達到了房產租賃的收益線。

租到500每月，年回報就能高達25%，這是什麼概念？

按投資收益比來算，強過全世界所有的五星酒店。

巴士酒店的小鎮，實際就是通過整體開發的模式，把中間的水分擠掉，達到自建房的目的。

小鎮離附近繁華城市的市中心，普遍在20公里以上，可那又有什麼呢？小鎮每天有直達城內SP生態旗下超市，迪士尼旗艦店門口的公交，不想擠公交，買輛車才多少錢？

小鎮里的獨棟別墅全有車庫，高級公寓全有地下與露天停車位，一年房租的差額，就夠買輛車的。

例如蘇州城外的「在水.三千」，一間高級精裝公寓的月租金才幾百塊，20公里不過開車十幾分鐘的事，生活質量與居住成本，到底哪個選擇更優，其實是不言而喻的。

這就是美國為何富人區，高檔社區，全在城外，全在郊區，全是小木屋社區。

那為何中國未形成這樣的郊外社區呢？

這裏面的原因，就是巴士酒店為何在中國的小鎮整體開發，與在北美的城外社區整體開發，手法與模式截然不同的原因。

因為中國是個特色的地方，中國是形成不了美國那種大城市套無數衛星小城的城市群的，只會大城市自行擴張，出現一個個超級城市。

這不是有汽車沒汽車的問題，這是由中國的土地政策造成的。

中國的城鎮化進程，城市擴張現象，在老工業國家早就發生過，這一進程與現象中，有四個步驟，或者說有四個流動。

那就是從農村向縣城流動，從縣城向中小城市流動，從中小城市向大都會流動，從大都會向郊外流動。

可中國只有前三階段，第四階段被憋住了。早期人口自由遷徙政策未放開的時候，前三階段都流動不了，亂流就是盲流，一收容全遣返個逑了。