第三百二十八章 舊村改造計劃

祁景燾興緻勃勃地陪着支書二哥閑聊。近年來，他對那個與南煙集團上任最高領導關係密切，與南煙合作關係緊密，號稱彩雲第一村的唐琪村委會非常關注，也收集到許多唐琪村委會發展建設的公開宣傳資料。

唐琪村委會是滇中地區活生生的新農村建設的樣板，是廣大農村幹部學習的榜樣，可以作為參考資料提供給支書二哥參詳。

他山之石，可以攻玉。唐琪村委會的發展模式太耀眼、太獨特，作為村支書的祁景宏更了解他們的新農村改造成就。就是因為了解，深知其中奧妙和好處，所以他才有統一規劃設計祁官營的打算。

隨着生活水平的提高，村子裏建蓋新房的需求越來越旺盛，由於宅基地的限制，還有各個生產隊宅基地的犬牙交錯，扯皮不斷，還沒大規模開始建蓋。已經修建那些民房大多是在老宅基地上折騰，以拆舊蓋新的名義修建，小打小鬧還沒形成氣候。正是村委會牽頭統一規劃、統一設計，清理整頓亂建亂蓋問題的最佳時期。

如果沒能抓住這個機會，一旦這批建房戶的新房由各個生產隊自行安排下去，建蓋成形，整個村子將更難統一規劃。

祁景宏從部隊退伍回來那些年，自己就是從事建築行業的，有自己的建築隊。後來，他回村子擔任村支書，他那個建築隊由他三弟祁景偉負責。這些年祁景偉一直在春城承攬建築工程，已經發展成一個小有名氣的建築公司。

祁景宏對於建築行業非常熟悉，他對唐琪村委會那些農民企業家新農村改造的手段心知肚明。唐琪村委會看似讓利於民，讓村民享受到村委會集體經濟發展的紅利。

其實，通過推倒重建，最珍貴的土地資源被村委會那些農民企業家們掌握了。村民們得到自己希望的新房，改善了各家各戶的住房條件，一步到位跨進小康生活。村委會那些人也得到大量免費的土地資源。他們自己私人組建的房地產公司，還有那些建築相關產業也發展起來，成為唐琪村委會那些農民企業家手中徹徹底底的私人企業。集體經濟的鄉鎮企業和私人企業如何共存，如何轉換？這就是門大學問了，炒作空間非常大，左右手之間的博弈非常值得深入研究探討。

當然了，祁官營沒那個條件，村委會的集體經濟要死不活的，村委會沒那個魄力和資金實力來搞推到重建的宏偉計劃。

祁景宏抱着水煙筒沉默半響，抬頭看着祁景燾說道：「兄弟，你搞的那個新校區改建項目可是為村委會騰出大片空地了。我們能不能以新校區為中心，從靠山一側統一規劃，搞我們村的新房建設？」

「完全可以，我們村靠東面山腳一側，從南向北排列著村委會所屬十一個生產隊。東山山體平緩，山林保護良好，從來沒發生過山體滑坡和泥石流等自然災害。山坡腳坡度不大，地基大多是山石或砂石，耕作價值低。以前，那些地方大多是荊棘地帶或者墳地，村民的自留菜地，改造成宅基地正好。

如果以學校區域為中心，村委會門前那條聯通幾個村子的道路為基準線，兩邊展開統一規劃設計。村委會只需要拿出部分資金墊付，率先平整出靠東山坡腳的砂石坡地，清理出可以修建三到四排民房，四五百戶的宅基地備用。這樣一來，村委會完全可以統籌兼顧十一個生產隊的建房需求，逐步規劃建蓋新房，取代舊房。」

祁景燾用自己的思維考慮問題，說着說着，手裏還莫名其妙的多出一張祁官營全景平面地圖，在祁支書眼前比劃來比劃去。

這幅地圖，是搞新校區項目時測繪出來的。整個祁官營村委會，三個自然村的地形圖清晰明了的展示在眼前。祁支書見怪不怪，還以為祁景燾早有預謀，不禁產生一種英雄所見略同的自豪感。

平面圖上，整個祁官營所屬三個自然村猶如一字長蛇陣盤踞的東山腳，南北總長近4730米，東西最寬不過900多米，最窄的位置只有幾間牛棚豬舍之類的建築，還有將近1900多米是農田、菜地、壩塘、山丘隔離帶，將三個自然村分割開來。

歷史上，祁官營作為軍屯駐地，以軍事防禦為目的駐屯規劃。後來軍事防禦需要沒了，數百年來逐步演變成以家族為中心分佈發展格局。這就造成村子裏面的菜園子，荒蕪空地水塘也不在少數。整個村子雖然看上去面積龐大，一副躍躍欲試，準備對外擴展的大鵬展翅架勢，其實村子中間是空虛的、凌亂不堪的。

如果村委會現在不着手清理整頓，隨着村民生活條件的改善提高，新房的不斷無序建蓋，祁官營的舊村改造問題必將積重難返。

今後再想重新規劃，其他困難什麼的先不講，造成的村民財產損失就非常巨大。大多數普通農民一輩子能掙幾個錢，積累多少財富？拆舊蓋新說着輕巧，只要折騰一次，許多普通村民一輩子的心血就毀在裏面重返貧困。

如果不是城市、工礦企業擴張徵用，或者國家基礎道路過境建設徵用土地。大多數遠離城市鄉鎮的農村村民在自己宅基地上建蓋的民房，除了改善自己家庭的居住條件外，根本就沒有任何商品交易價值。

每次新建改建自家房屋，農民自身的損失是沒有任何外來資金補償的，都是農民自己承擔所有舊房拆除損失和新房建蓋費用，普通農民經不起這個折騰。

在祁景燾看來，祁官營這個老村子已經無法滿足愈來愈富裕的村民的居住需求，如果趁新房建設熱潮興起初期，村委會牽頭聘請專業建築設計單位，科學合理的重新進行規劃設計，根據村民建房需求合理安排。以祁官營村子裏現有的宅基地面積，完全可以為每戶村民按照現有男丁數量，量身打造高檔民居群落。村子的面積還無需擴展，無需佔用基本良田土地。舊村改造完成後空置出來的土地，足夠未來幾十年村民新房建蓋的土地需求和村集體公共設施建設需求。

祁景宏看着眼前這幅熟悉的平面地圖，腦海里飛快地和村子裏那些建築實物進行分析對比，考校著各個生產隊的地理分佈，還有各個生產隊所屬的宅基地面積。

新房建設問題，祁景宏和村委會早就討論過多次，再聽祁景燾也有類似觀點，心裏已經有定數，嘴裏卻依然問道：「兄弟，你認為統一規劃該咋個整？」

「二哥，每戶人家所需要的宅基地，佔地面積其實有限的很。我們可以看遠一些，設計超前一些。按照唐琪村委會，還有城裏那些城中村的規劃設計方案，每戶人家建築佔地120平方，加上公攤面積，每戶人家不過需要150平方米。

建房戶申請建蓋一棟或者更多棟新房，需要用他們原來老舊的宅基地或者廁所、豬舍、牛欄等私人擁有的同等面積土地來置換。他們的做法，其實就是一種宅基地等面積置換。

建房戶用自己現有的舊宅基地，來和村委會置換等面積的新宅基地，不足部分建房戶出錢購買宅基地面積，公平合理。

如果一戶建房戶有多個男丁，未來幾年確實需要建蓋多棟新房才能滿足居住需要，而他們自己的舊宅基地面積不足，讓他們自己花錢從村委會買宅基地。如果，建房戶自己舊宅基地面積有多餘的，又只需要建一棟新房，多餘的宅基地由村委會照價回收。宅基地買賣的價格，村委會和村民協商，自己制定個適合的標準就是了。」