1013 樓面地價

劉立桿給蔡小姐打了電話，把他這裏的情況和蔡小姐說了，蔡小姐也鼓勵他去拍，和他說，如果資金上面有問題，我這裏可以繼續給你做委託貸款，鯤鵬建設，也可以提前分紅，賬上有太多的資金，不利用起來，也很可惜。

確實，米市河項目的房子都賣完以後，鯤鵬建設，現在賬面上有七十幾個億的現金，這個公司，是專門為米市河項目而建立的，後續也沒有新的項目，米市河項目即使全部完工，還需要支付的工程款，也就不到十個億。

這麼多的錢，之所以沒有動，還是因為，蔡小姐他們，即使分了，這部分的資金也出不出去，他們傾向於留着，到時繼續委託喬總他們，做劉立桿杭城中心和「天空之城」的按揭貸款。

比較而言，大陸的貸款利率實在是太高了，是台灣的幾倍，已經降息之後，大陸一年期貸款的年利率，仍然高達百分之九，這個收益太誘人了，讓蔡小姐他們覺得，直接放貸，比去做投資還要划算，只要貸款的風險可控，所有的貸款企業，都是在為銀行打工。

和蔡小姐通完話后，劉立桿心裏就有了底，去拍賣場舉牌的時候，他覺得自己的底氣很足。

劉立桿接着給韓先生打電話，韓先生說，劉總，我後天去杭城，本來想打你電話的，想了想又沒有打，還是見面再聊，反正你肯定會在杭城。

劉立桿奇道：「你怎麼肯定我一定會在杭城？」

「馬上要拍賣了，怎麼可能會少了你，你就是在月球上，也肯定會趕回來吧？」

劉立桿大笑：「對對，還是韓先生了解我。」

「柳成年大概也讓你出席後天的晚宴了吧？」韓先生問。

「對啊，這個，韓先生又怎麼會知道的？」劉立桿想了一下問，「不會是韓先生讓他邀請我的吧？」

「豈敢豈敢，我怎麼會去指揮官員，很簡單，第一次拍賣，柳成年心裏肯定也沒有底，他請了我這個顧問去，也肯定會請房地產公司的代表去，想多聽聽各方的意見，你本來就和他關係不錯，又有代表性，他不請你會請誰？」韓先生說。

劉立桿嘆道：「還真是什麼事，都逃不出韓先生的眼睛。」

應鶯派出去的人，陸陸續續回來了，應鶯和譚淑珍一起走進了劉立桿的辦公室，這三個地塊周圍的房價，他們都了解清楚了，「錦繡家園」附近，經過這一波的上漲之後，現在是三千六到三千八，吳山附近，是四千一到四千五。

錢江新城地塊，周圍都沒有房子，離它最近的，也是幾百米遠，望江門還要過去的天福花園和近江苑，那裏主要集中的是錢江新城的拆遷戶，都是多層，位置也比較偏，房價在一千左右，還有就是我們的「錦繡錢塘」了，但我們的位置比它們都更靠近市區。

柳成年的秘書小鍾，給劉立桿打來電話，告訴他後天的晚宴是六點，在新僑飯店的西湖廳，劉立桿說，我知道了，謝謝鍾秘書。

……

兩天之後。

韓先生住在新僑飯店，今天下午到的，劉立桿剛到新僑飯店的大門口，韓先生就打來了電話，問他，劉總你到哪裏了？

劉立桿和他說，我剛到樓下。

「我在1802，你先到我房間，我們再一起過去。」韓先生說。

劉立桿說好。

他去了1802，按了門鈴，來給他開門的是韓先生，走進房間，也沒有看到雯雯，劉立桿有些奇怪，問，雯雯沒和韓先生一起來？

韓先生和他說，這次比較正式，就沒有帶她來，你們大陸的官員，出行都不喜歡帶眷屬，我還是要入鄉隨俗。

劉立桿明白了，他知道，韓先生沒帶雯雯，不僅是入鄉隨俗的問題，而是他和雯雯的年齡相差太大，別人看到了，很容易聯想，這就會給人不正經的感覺，所以才會比較正式的活動，不方便帶。

這次韓先生來去，和以往不同，不是劉立桿去機場接送，而是市政府的車接送，雯雯藏無可藏。

但說實在的，就是劉立桿，到現在為止，也不知道這韓先生和雯雯，到底是什麼關係，一直不方便問，也沒有多大的興趣去了解。

劉立桿坐在房間的沙發上，韓先生在洗手間捯飭，等到他把自己的頭髮整理得一絲不亂，領帶也扎得整整齊齊，走出洗手間的時候，時間也已經五點五十了，兩個人幾乎都來不及說什麼話，就要去餐廳了。

在電梯里，韓先生和劉立桿說，待會我要是說起樓面地價還是地麵價，你就側面支持一下樓面地價。

劉立桿說好。

出席今天晚宴的，除了柳成年和市府辦的主任外，還有規劃局長、土管局長、建設局長，和土地收儲中心的主任。

這些人劉立桿都是認識的，平時就經常會打交道，他和土地收儲中心沒打過交道，但這主任，原來是土管局的一個處長，所以也是老相識。

大家坐下來后，柳成年就開宗明義說，我們今天晚上，就不是以大家各自職務的名義，而是以老同事老朋友的名義，大家可以隨便聊。

他朝土地收儲中心的主任說，特別是你儲主任，馬上要拍賣了，你心裏要是還沒有底的話，就多問問韓先生，他有這方面的經驗。

儲主任不是因為他是土地收儲中心的主任，被稱為儲主任，而是他本來就姓儲，劉立桿以前碰到他，曾經和他說，儲主任，你還真是承蒙祖蔭啊。

儲主任不解地看着他，劉立桿說，你這個姓姓得好啊，你敢說領導在討論土地收儲中心主任人選的時候，不是因為你的姓，第一個就被想起？

儲主任笑道，你別說，還真有這個可能，劉總，你提醒我了，今年清明上墳，我要好好拜拜。

土地收儲中心，是副局級的單位，儲主任從處長到主任，是被提拔了。

韓先生問儲主任：「這次拍賣，設底價嗎？」

「有底價，但沒有限最高價。」儲主任說。

「這次拍賣，是以樓面地價還是以地麵價計算的？」韓先生問。

儲主任愣了一下，他顯然沒有想過什麼樓麵價地麵價，杭城是最早實行土地收儲制度的城市，沒有其他城市的經驗可以借鑒，一切都在探索之中，從土地的收儲到價格的確定，包括拍賣程序的確定，國家還沒有具體的規定，他們也沒有前例可循。

儲主任說：「就是和以前一樣，按總價計算的。」

柳成年問：「韓先生，你說的這兩個價格，對一個城市的樓市來說，有什麼區別？」

韓先生說：「這地麵價，就是儲主任說的總價，樓面地價，是土地總價除以規劃建築面積的價格，加了容積率的因素在裏面，也就是每平方米建築面積，包含的地價。

「樓面地價拍賣，更簡單，更直觀，每平方米的建安成本和稅費，基本是固定的，開發商只要把這兩部分成本加在一起，再估計總價多少錢一平米可以出手，中間的利潤也就出來了。

「按樓面地價計算，有兩個好處，一是因為計算方式簡單直觀，在拍賣現場，大家的舉牌會更踴躍，還有最重要的是，對一個城市的樓價，會起一個正向的刺激作用，會刺激房市。」

「為什麼，韓先生？」建設局長問。

「每次拍賣會的結果，都會通過媒體報道出去吧？」

韓先生問，建設局長點點頭，韓先生繼續說：

「你報道說，這一塊地賣了多少錢，市民是沒有感覺的，誰知道你那地多大，容積率多少，能造多少房子，但你一說樓面地價，大家都懂了，簡單算一下，就會知道自己的房子應該值多少錢了，一般來說，每一次土地拍賣，就會帶動周圍房價的上漲。

「還有就是，你相鄰的土地再拍的時候，大家都會把已經拍了的這塊地的樓面地價，當作地板價，他那裏都一千五了，我一千六拍下來，會也有什麼風險，開發商都會抱這樣的心理，溫水煮青蛙，一次次，這地價就上去了。這地價一上去，房價當然也跟着上去了。」

韓先生說着，大家紛紛點頭，覺得韓先生說的有道理，柳成年問劉立桿：「劉總，從你們開發商的角度呢？」

劉立桿說：「那我當然是支持樓面地價，確實和韓先生說的，我們一聽就明白了，這項目能不能做，有沒有利潤。而且，從人的心理和本性來說，韓先生說的也沒有錯，這在拍賣現場，對人的刺激更大，會促使人衝動舉牌，把地價抬高。」

「為什麼？」柳成年來了興趣。

「總價拍賣，你每次抬價的幅度，至少是五十萬一次吧，喊兩次，就一百萬上去了，接下去就不敢喊了，如果是按樓麵價拍賣，一次二十，大家覺得是小錢，都往上抬，拍賣結束一算，其實虧了，這樓面地價一乘建築面積，這地的總價已經幾百萬上去了。」

劉立桿說着，大家都笑了起來。

柳成年看了看大家說，我覺得韓先生和劉總說的很對，有些事，還真是要局外人一點就破啊，你們說呢？

在座的幾位局長，都點了點頭。

「要麼我們，索性就從這次，就把它改過來？」柳成年問，除了儲主任，其他的人都點點頭。

柳成年看着儲主任問：「儲主任，現在改有難度嗎？」

儲主任猶豫了一下說：「難度是沒有什麼難度，只是，我們這次的拍賣公告，早就發佈出去了。」

「發佈出去怕什麼，不都是在試在完善嗎，你現場再發一個臨時通知就可以了，劉總，你是開發商，臨時改，你會有意見嗎？」土管局長問。

劉立桿說：「對我們來說，怎麼改都無所謂的，反正地也還沒到我手裏，改的只是定價方式，其實沒有實際的變化，而且這對大家一視同仁，而不是針對某一個公司的，我當然不會有意見。」

「對，劉總說的對。」局長說，「老儲，你就這麼辦。」

頂頭上司都發話了，儲主任當然只能同意，他說好。