第115章 信貸的價值

「你群里的那些房產投資專家總說，公寓、商鋪和寫字樓不能買，要買一定買住宅，那麼你能告訴我原因么？」

在關莎侃侃而談了將近一小時后，蕭傑突然問出了這個問題。

關莎有些詫異，她覺得當今市場買住宅不買公寓幾乎是一個常識，難道蕭傑連這點常識都沒有么？

「買公寓轉手困難。」關莎耐著性子解釋，「有些公寓或者商鋪規定幾年之內不能轉手，流動性比較差。」

蕭傑聽后笑了笑，「但是按照你之前的人口流動學，三四線城市的房子未來幾乎沒什麼流動性，轉手更難，一二線城市的房子也要看片區，片區不好同樣難轉手，大概就學區房容易轉，可學區房其實你買了也不甘心馬上就轉，不是留着給孩子讀書也要放個三五年，所以公寓或者商鋪存在的問題，住宅也同樣存在。」

「對，但除了學區房，剛才我們討論的那些流動性不好的房子最好都不要買。」關莎斬釘截鐵。

蕭傑起身進廚房開始洗他的咖啡杯，「你其實並沒有回答我為什麼一定要買住宅而不買公寓。」

「公寓沒有社區，沒有煤氣，就適合吃外賣的單身打工族，安家的話是不方便的，而且公寓每層戶數通常比住宅多，住起來上下電梯都不舒服。」

關莎補充到這裏，忽然又想到了一個更專業的點，「哦對了，買公寓會比買住宅交更多的稅費，不划算，而且有些公寓只允許五成首付才能買，貸款期限也只有十年，不像住宅可以三成首付貸款三十年，所以買公寓對資金的要求也比較高，總之就是各種不值。」

「你說的都對，但沒說到點上。」

蕭傑此時把洗好的咖啡杯擦乾淨，倒著放在白色的碗架上，剛要轉身，胳膊就碰到了關莎。

毫無防備的蕭傑嚇了一跳，因為關莎居然沒坐在餐廳的椅子上而是順移到了自己身後。

「你怎麼跑進來了？」

「什麼沒在點上？」關莎一副質問的神態。

蕭傑上下打量了一下關莎，「你屬貓的么？走路都沒聲音……」

「我問你為啥我沒說到點上？！」關莎放大了音量，「你去找別人買房子，所有中介都會跟你這麼說。」

「嗯，所以你的這個公司，包括你的房產投資群，在我眼裏跟其他房產中介也沒什麼區別，唯一的不同大概就是別人最後買不買房跟你們的收入不直接掛鈎，但中介講不清楚的內容，你們大概率也講不清楚，比如為什麼一定要買住宅而不買公寓，你剛才的那些理由沒有說服我。」

「我……」

蕭傑看着關莎想辯駁但詞窮，要生氣又不敢生氣的樣子，內心一陣好笑。

「首先，就算是你說的一二線城市流動性好的房子，不持有個三五年也很難獲得大幅增值，不是什麼年份都像2015年一樣，價格一下子集體飆漲，如果我記得沒錯，2015年之後幾個大城市、包括青陽都橫盤了幾年。」

蕭傑認真地看着關莎，「所以既然買住宅都要等這麼久才能獲利，為何還在乎商鋪五年不能轉手的規定呢？再加上你說的首付比例高，貸款期限短，這也不能成為不買公寓的理由，因為這個時代有錢人不少，對於這部分人而言，只要一樣東西有未來增長潛力，付多點首付少代點款，甚至多交些稅費又有什麼關係？反正房子未來增值的部分都會將這塊補回來。」

「呃……」關莎剛才還自信得一塌糊塗，被蕭傑這麼一問，她腦子已經各種凌亂了。

「還有你說的公寓人多，一層很多戶，沒通燃氣，不適合自住，但比如像我這樣的人買公寓可能就是為了純投資，根本不自住，我相信你現在群里的那些會員，包括你未來的會員，應該也有不少我這樣經濟條件的人，難道你還能用剛才的那些理由讓他們都別買公寓么？」

關莎咽了咽口水，眼神開始不自覺往其他地方瞟。

她腦中拚命在想能夠反駁蕭傑的觀點，但居然一條都沒想出來。

這些房產市場里人人都在談論的不買公寓的理由，怎麼到了蕭傑這裏就一條都不成立了？

「你成立這個房產投資群，其實是基於房子這樣的資產具有金融屬性和投資價值，沒錯吧？」蕭傑開始啟發關莎。

「對。」關莎回答。

「好，你知道房子具有金融屬性和投資價值，那如果你可以再往深層想一些，想一想究竟什麼決定了一個具有金融屬性資產的價值，你就會找到答案。」

「啊？」關莎越聽越懵了。

蕭傑泰然自若，他好似早就知道關莎理解起來有困難，於是耐心道，「評價一個具有金融屬性的資產到底有沒有價值，看的往往是信貸價值，也就是你可以利用這項資產短期內變現多少錢，信貸價值大的資產，短期內給你換來的現金就多。」

「哦……這點我能理解。」

看關莎點着頭，蕭傑繼續說，「所以回到公寓和住宅的問題，公寓真正不被市場看好的底層原因，其實是公寓沒有住宅那麼有信貸價值。

比如你將同一個區、同面積的公寓和住宅拿去銀行抵押，永遠是住宅能夠抵押出更多的錢，因為在銀行的信貸評估系統里，住宅往往能獲得更高的估價。」

見關莎好似又有些沒太理解的樣子，蕭傑進一步解釋，「大部分人買房子都需要去銀行貸款，但這個房子市面上的價格並不是銀行最終給你貸款的依據，銀行給你貸多少錢，是依據它自己的一套獨立的評估系統。

比如市面上標價1000萬的房子，在銀行的估價系統里或許只值800萬，於是銀行就按800萬的總價來決定給你貸多少款。

按照現在的通貨膨脹率，你能多在銀行貸款就多貸，只要房子不斷增值，且增值幅度超過你的貸款利率加通貨膨脹率，你能撬動銀行的資金越多越好，借得越多你就越賺錢。

只不過相同條件下，住宅能讓銀行借你更多的錢。」

聽到這裏，關莎恍然大悟，「所以就是因為這樣住宅才比公寓更值錢……因為它比公寓具有更大的信貸價值。」

「嗯。」蕭傑點頭，「你既然打算專門做這行，就要學會從頂層金融資產的角度去看房產的投資價值，其實不只是房產，可以說任何信貸屬性低的金融資產，都不屬於好資產。」

「所以不僅是公寓，商鋪、寫字樓本質上比不上住宅也是這個原因……」關莎開始舉一反三。

「是的，商鋪和寫字樓還比不上公寓，公寓至少可以出租，有固定的租金回報率，一二線城市往後的租金只會越來越高，所以買公寓雖然信貸價值差，轉手難，把它當成個固定收益的理財產品還是可以的，但是目前商鋪和寫字樓的空置率不用我說你也應該懂。

以前的商鋪只要地理位置好就有人流，現在大家無論是看廣告還是購物基本都在線上，現在商鋪的客流被分走了大部分，沒有流量，商鋪也就沒了商業價值。」

「怪不得房產專家說，以前一鋪養三代，現在三代養一鋪……」關莎若有所思，突然，她想起來今晚究竟是來做什麼的，於是相當不好意思地跟蕭傑說明了自己的訴求——她需要錢。

關莎自然也把自己需要錢的各種原因跟蕭傑一一解釋了一遍，末了，她祈求道，「公司現在已經有了個樣子，也有了客戶，正是擴大規模的時候，這次我一定可以做好。」

關莎本以為蕭傑願意跟她詳聊到深夜，融資的事兒蕭傑十有八九會答應，誰曾想蕭傑居然說，「很抱歉，你這個項目我現階段不會投資。」

「為什麼？！」關莎錯愕。

「作為創始人，你的專業知識水平連我都沒超過，投你還不如投我自己。」

關莎：「……」

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